开发商启动营销战

      中原地产研究咨询部经理马冀则表示，9、10月将是今年年底前开发商最后一次出货机会，“推盘”和“价格战”将成为今年“金九银十”的关键词。

      为抓住黄金时机，很多开发商已经将营销战提前启动。

      大华集团营销中心副总经理杨子江表示，总体上看，随着传统旺销季节的来临，成交量会有一定程度的恢复，但各家公司的销售情况还是要看对于时机以及销售方案的把握。目前来看，包括万科、金地、招商、保利、富力、合生以及大华等公司的楼盘都在9、10月份之前就通过各种手段启动了销售，其中大部分楼盘都获得了超越大势的销售业绩。

      金地集团上海公司市场营销部总经理康家东称，从最近公司组织的一系列活动来看，看房者还是很多，这说明潜在消费者依然存在，很多购房者只是在等待合适的时机出手。

      康家东认为，此前成交低迷的一个原因主要还是因为供应结构的问题。大部分上市房源都在外环线以外，现存供应量不足以唤起年轻白领的刚性住房需求，如果未来两个月中环附近、轨道交通到达的区域有大量有效新盘供应，就有可能会刺激这些潜在消费需求。目前该公司已经开始一项有关于供应结构的市场调研，以分析未来的上市情况。

      价格肯定会降

      价格方面，虽然大部分开发商都认为价格将会保持平稳，但一些业内人士却对此并不乐观。汉宇地产董事总经理施宏睿预计，大量新盘的上市和促销将给9月成交量带来大幅回升，但成交价格必定下跌。

     “不同的开发商将面临不同的压力，越是品牌开发商销售压力越大，资金回笼要求越迫切，降价幅度也越大。”马冀分析，比如同在浦东三林区域，开盘较早的尚东国际名园一、二期房源已在去年消化得差不多了，资金压力相对较小，开发商可以不用着急慢慢卖；而万科在三林有6个楼盘，总体量超过200万平方米，除了金色雅筑、金色成品等在售楼盘外，还有好几个急待开发的楼盘，在资金压力逼迫下降价幅度自然会加大。

      从目前上市的新盘定价来看，这一判断似乎将成为现实。据了解，9月份将上市的这30多个楼盘在价格方面大都有不同程度的调低。记者了解到，其中保利·金爵公寓的预计单价将在10000元/平方米以上，高桥新城的单价在9800—12000元/平方米，三湘四季花城的单价在9000元/平方米左右，嘉城的单价在9000元/平方米左右。

      供应量

      9月份新盘超30个，主要集中在浦东、宝山、嘉定等区域，中环附近、轨道交通到达的区域有大量新盘供应。

     成交量

      大量新盘的上市和促销将给9月成交量带来大幅回升。

      价格

      成交价必定下跌，开发商品牌越大，降价幅度越大。

      9月大量新盘的上市，对于二手房市场来说，也许并不是件好事。“二手房市场的‘金九银十’恐怕要暗淡很多，将会被新房市场分流很多客户。”汉宇地产董事总经理施宏睿向记者表示。8月，奥运来临和炎热的天气使得二手房市场成交量继续萎缩，施宏睿告诉记者，8月二手房成交量环比再减少15%，成交价格也下降约5%左右。“‘金九银十’对二手房市场的意义并不大，房产中介在9月可能将面临更艰难的处境，必须开辟新的生存之道。”施宏睿直言。

      据悉，上海万科已开始与几家房地产中介机构进行合作，将部分项目的销售工作交予中介代理。这是拥有自己营销队伍的万科在上海首次尝试售楼外包，而借助中介门店数量多的优势进行新房的快速消化，正被越来越多的开发商所选择。无论是独家分销金色雅筑的汉宇地产，还是代理金地湾流域的中原地产，或是主推上海青年城的易居臣信，越来越多的中介公司走出了传统的二手房领域，加入到新盘的价格战中。有业内人士透露，开发商对中介开出的代理费还高于给代理商的费用，而房产中介的门店优势是开发商最看重的资源。

     “品牌开发商和品牌中介企业的联盟已成为趋势。开发商缺少的是客源，中介公司缺少的是盘源，双方合作正好取长补短，一拍即合。”中原地产研究咨询部经理马冀分析，随着上海很多区域一、二手房倒挂现象的不断加重，二手房成交难度更大，如果单纯依靠二手房业务盈利，中介企业将十分难熬。也正因为如此，中介行业的洗牌力度也将加大。