房地产问题是目前中国经济研究中最受关注的问题。人民币汇率对于中国房价的影响，是通过人民币升值预期，进而形成外资套利流入来实现的。在人民币汇率破“7”后，中国房地产业将会呈现怎样的走势？

自2004年开始，中国房地产的价格一路狂飙。大众普遍认为这与地价不断上扬的关联最为密切。但通过对相关数据的分析可以看出，地价大幅度增长的因素固然不能轻视，但实际上真正导致房价上涨的原因，是人民币汇率升值预期所引致的外资套利流入，即热钱追涨房地产行业，进而加剧房价飙升。前不久，被业内视为“人民币升值预期代名词”的保尔森以美国财长身份第五次访华，促使人民币汇率突破“7”，开始进入“6”时代。

这种升值预期，加之2008年以来，美联储不断降息与中国人民银行加息所形成的利差缺口，将进一步促使国际资本进入中国，引发过度流动性，从而加剧中国内地通货膨胀的压力。如果中国货币当局能够在适度从紧的货币政策通道内，加强对入境外资的监管，热钱追涨房地产行业的现象将会得到遏制，从而为有 “第二国防”之称的中国金融安全提供一道有效的屏障。但是，被当作对冲通货膨胀有效手段的汇率与房价，在2008年末仍然有双双升值的可能。

对中国房价的现状分析

房地产问题是目前中国经济研究中最受关注的问题。尤其是2002年4月，土地由协议转让逐渐转为以“招、拍、挂”形式出让以后，因土地价格提高导致房价上涨的看法曾一度被业内人士与业外民众所认同。但事实是否如此呢？“地价上涨论”是否就是导致房价泡沫的“元凶”呢？

学界在分析房价与地价的关系时，多以“全国房屋销售价格指数”和“土地交易价格指数”作为研究房价和地价相互关系的变量。见图1：

用Granger因果检验，向量自回归类模型的方差分解分析等方法来预测二者的相互关系，所形成的一种论断认为：房价与地价互相影响，如刘琳和刘洪玉（2003）、严金海（2006）采用四象限模型。他们在提出以往的研究中存在计量方法上不足的同时，得出结论：即土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之以前大大降低；地价变动对房价变动的贡献度也大幅下降，近乎于零。

汇率影响房价的路径

人民币汇率对于中国房价的影响，是通过人民币升值预期，进而形成外资套利流入来实现的，而升值预期的前提条件是人民币汇率改革逐步市场化、中国经济持续高速发展、对外贸易长期保持顺差和本币与外币的利率存在利率差因素的共同作用。在人民币汇率升值预期助推房价的路径中，传导机制大体上分为两种，一种是通过直接作用于房地产市场来起作用（见图2），根据我国现行政策，对外资企业举借外债的管理政策较内资企业宽松，外资企业可以在投资批准额和注册资本额的差额之间自由举借外债。为了达到境外融资的目的，很多内资企业通过各种方式实现企业外资化。以实现享有同外资同样的超国民待遇。

现在，人民币的汇率改革已经启动，如果房地产价格继续不断上涨，国际游资完全可以通过投机国内房地产和汇率来赚取双重利润。此举不仅对实体经济带来严重不良后果，而且会进一步导致人民币的升值预期，这是中国政府必须警惕的问题。