从去年年底至今，南宁楼市买方与卖方的博弈一直在持续。随着一些楼盘不断推出特价房、特惠折扣，有的购房者认为，开发商已经挺不住了。在一些网站上，还有网民列出“挺不住”的南宁开发商名单。10月8日出台的“降率免税”组合拳，对“难熬”的开发商有多大帮助，他们还能挺多久？

　　焦点一 大折扣是为了回笼资金？

　　与往年相比，南宁楼市今年优惠的折扣力度要大得多。查看各楼盘的销售信息，不时可以看到“赠送”、“优惠”等字样。

　　据了解，以前南宁楼盘优惠折扣一般只有九五折，基本没出现过九折以下的折扣。在一些楼盘，购房者要取得一两个点的额外折扣，需报总经理、董事长特批，即使这样，折扣也只是打到九三折、九二折。

　　近期以来，南宁楼盘不时出现大折扣，从九折到八五折，再到最近出现的七五折；从赠送海外旅游，到赠送汽车使用权；从赠送装修款，到返还数万元购房款，一波接一波的折扣，让人眼花缭乱。也让一些购房者期待，楼盘能出现更大的折扣。在网上，有的网民认为，楼盘推出大折扣，是“坐不住”了，因为开发商急着回笼资金，所以才甘心一再让利。

　　近日，记者来到一楼盘。该楼盘推出预约金“以一当五”的优惠，购房者购买房子，1万元预约金可相抵5万元购房款，这相当于一套房优惠了几万元。看到售楼部里顾客不少，大家有购买意向，但爽快下定的极少。对此，楼盘负责人不以为然，他说，优惠促销不求立竿见影，只要购房者被楼盘吸引，就已经达到初步目的了。

　　另一推出“帮购房者交按揭”的楼盘有关人士介绍，他们推出这项促销措施后，吸引了众多购房者，楼盘销量有所上升。他们认为，从这项活动可以看到，楼市中不乏购买力，楼盘需要做的，是把购房者的积极性调动起来。

　　一些业内人士介绍，楼盘推出大折扣，并不一定是急着回笼资金。折扣是楼盘营销手段之一，折扣的大小要视市场环境而改变。年关临近，楼盘是有资金回笼压力，但指望通过一两个月短时间的“倾销”来收回资金，显然是不现实的。有的楼盘，需要以折扣来回应竞争对手；有的楼盘，需要以折扣来聚集人气；有的楼盘，则用折扣来过渡前期销售与后期销售的价差。所以，有些楼盘资金颇具实力，仍推出大折扣。

　　焦点二 变相融资不惜代价？

　　近日，南宁有楼盘推出“无理由退房”。购房者在该楼盘购房后，在交房后一定时间内，可以无理由退房。此举引起众多购房者的关注，有网民发帖认为，这是楼盘“挺不住”了，采取的一种变相融资手法。

　　一名网民发帖说，楼盘推出“无理由退房”，表面上是让利于购房者，实际上楼盘还是获得最大的实惠，因为无论购房者是否退房，楼盘都得到利益。购房者不退房，开发商坐收利润；购房者退房，开发商则使用了购房者的房款一年多时间，利息比银行低、手续比申贷便捷。

　　该楼盘有关负责人告诉记者，他们对网民的议论十分关注。他们作为一家成立较久的房地产公司，有许多融资渠道，“无理由退房”并非是资金紧张下不得不采取的融资手段。这一营销手法，主要是为了打破市场僵局，给购房者信心。

　　有业内人士认为，“无理由”的营销方式，在外省已经盛行，对购房者有相当吸引力。继推出“无理由退房”后，南宁可能有楼盘会推出“无理由退定”。这种营销模式在外省出现过，与传统定金不同，“无理由退定”的定金收取金额较高，而且对交易有一定限制。这种“无理由退定”，可以作为楼盘非常规融资的手法之一。

　　焦点三 销售不力高管被炒？

　　在南宁一网站上，有网民发帖称，南宁一家房地产公司的负责人被炒了，原因是销售不力。他提出，只要购房者坚持下去，就是“董事长引咎辞职了”。

　　据了解，今年以来，南宁的确有不少房地产公司的中高层负责人离职。有的负责人，到楼盘上班才一两个月，凳子未坐热就离开了。南宁一位房地产公司职员对记者说：“我连上司的面还未见，就已经又换人了。”

　　记者了解到，随着市场环境的转变，楼盘销售压力增大。青秀区某楼盘负责人，前两年十分悠闲，上班时间经常去饮茶、打高尔夫球，上午在公司很难见到他身影。现在，记者上午9时打电话到他办公室，就能联系到他。

　　南宁某房地产公司副经理杨先生认为，网民把楼盘中高层被炒，理解为是楼盘陷入困境所致，十分片面。首先，有的网民对中高层人员的自行离职与被炒混淆。自行离职是个人主动选择，与工作不力被炒是两种不同概念。现在工作压力大，有的人员可能出于自身考虑，转到其他行业另谋出路，他身边一些朋友，就离职创办广告公司、工程公司等。

　　另外，房子销售是一个长期过程，哪一个负责人都很难在一两个月内迅速扭转局面。所以，以为人家上班一两个月就离职，是工作不力、销售不畅所致，明显是行外看法。上班短期就离职，可能是当事人不适应工作环境，或与聘请方意见不合所致。

　　焦点四 哪些楼盘在苦苦支撑？

　　一位业内知情者介绍，他了解到南宁有的楼盘现在日子很难熬。不过，往往越难挨的楼盘，越是进行伪装，所以不易被外界察觉。

　　据透露，某房地产公司因为资金紧张，后期开发楼盘难以筹措资金。为此，这家公司一再压缩开支，先是缩减车辆，通过向员工出让使用权的方法变卖车辆。其次是裁员，中秋、国庆节，公司没有发节日费。尽管对员工抠门，但楼盘在中秋节里仍投入资金，风风光光举办活动。所以，外界并不知道这家公司遇到困难。

　　一家房地产公司有关负责人告诉记者，他们公司与南宁另一家房企合作，对名下的部分土地进行开发。他声称，这样做主要是“借船出海”，通过合伙企业的知名度，让项目迅速扎根南宁。业内人士却介绍，这家公司因为当时所买的土地价格较高，在目前的市场状况下开发楼盘很难有赢利。公司是首次开发楼盘，没有市场知名度，所以与人合作，以提升楼盘品质提高售价。

　　南宁楼市经过近一年时间的买方与卖方博弈，开发商的实力高低已经呈现。有实力的开发商，能够再投入资金，提升楼盘品质以拉动销售。而实力弱的开发商，苦苦支撑难求拓展，他们已经抽不出身来筹划下一个项目。

　　“有开发商熬不住，其实就是行业洗牌，这在市场经济中十分平常。”业内人士苏先生说，判断开发商是否难支撑，首先看其是否在营销中仍有资金投入，如进行项目推广、广告宣传等，其次是看其子项目是否运营正常，另外是看对市场的拓展力、反应力。如同一个人一样，如果他行走不了，说话没力气，拿物没力气，就是病入膏肓。