中心城区用土的稀缺，直接导致的是高档房源价格的攀升。位于新天地区域的翠湖天地御苑12月成交的一套房源，均价高达8.22万元/平方米，而2007年一季度的平均成交价还只有5.04万元/平方米，每平方米上涨了3.18万元，涨幅高达63.1%。2007年8月份位于古北的御翠豪庭以3.5万/平方米开盘，当月成交的140套房源平均价格也只有3.35万元/平方米，而12月份成交的3套房源均价已达4.46万元/平方米，4个月不到就升了33%，每平方米涨1.11万。晶品公寓12月份均价4.89万元/平方米，比9月开盘时的4.32万元/平方米更是高出了13.2%。

    市中心新房供应的有限，使得二手房市场的交易十分活跃。对比2007年年初的价格低谷和10月的价格高峰，价格落差最大至30%左右。据21世纪不动产上海区域先行加盟店总经理严桦表示，“二手房价格涨幅最快的主要集中在那些有2-3年房龄，有4-5栋楼组成的400-500户规模的小区，生活配套完善，轨道交通通达的楼盘；房型则主要以南北通为优。”

节后迎来租赁高峰

    在租赁市场，根据戴德梁行住宅部的统计数据显示，2007年本市高档公寓的平均租金在102元/平方米/月左右。其中，长宁板块的租金最高，达到145元/平方米/月，其次是徐汇板块，平均租金为120元/平方米/月。2007年本市高端公寓的平均租金较2006年下降了7%左右，这主要是因为市场供应量加大造成。

    而年前的高端住宅租赁市场表现较为平静。21世纪不动产严桦表示，从2007年12月到2008年2月春节左右，租赁房源都很充足。因为高端公寓的主要住户外企高管都回国度假，国内住户也忙于各自企业的年终业务活动，人员调动不频繁，求租的人相对减少，市场相对平静。预计春节过后，3月份会迎来租赁高峰。

投资回报更趋平稳

    尽管2007年频繁加息，但是大部分业主心态稳健。在买卖方面，不存在放量、抛售等现象，房源比较稳定，业主更愿意长线持有物业。戴德梁行住宅部统计，目前高端住宅市场的平均回报率大致在3.5-4%左右。卢湾区和长宁区的投资回报率最高，大致在4%，静安区的投资回报则趋于平稳，保持在3%左右。

    伍惠敏分析认为，公寓投资回报是来自两个方面的，一方面是由于多种因素产生的物业自身价值的提升，另一方面则是中长期物业所带来的现金流回报。虽然高端公寓作为一种稀缺资源，会有相当程度的自身价值提升，但是，由于政策因素影响，物业自身升值带来的短期的投机收益，将越来越少，更多的是依靠中长期的每年现金流回报。因此，高端住宅除了会更关注于产品本身质量，还会致力于打造更成熟的租赁市场，以提高收益率，吸引那些寻求高投资回报的高端客户。

海外资本热情不减

    2007年下半年，受“限外”影响，外资进入上海楼市的节奏放缓，但海外基金对中国市场仍旧充满信心。2007年8月，来自英国的著名地产公司高富诺（Grosvenor）购下翠湖天地御苑两整栋复式小高层。如按公示的6万元/平方米价格计算，预计收购价高达5亿元左右。伍惠敏分析认为，“零售＋基金”这一模式目前让诸多楼盘收益。预计2008年，海外基金可能会逐渐改变投资策略，减少直接收购交易，增加合作开发项目。

高端住宅温和上扬

    高力国际华东地区董事总经理翁琳指出，高端市场受到充足的流动性、外籍人口持续流入、本地企业主、专业人士的数量增长和经济持续增长预期的等积极因素的支持，仍将维持较好的表现。其中，今年高端住宅租赁市场将预期有3659单元的新增供应，而高端公寓与服务式公寓的比例相对更多，将分别有1381与2006套。虽然高端公寓充足的新增供应将